Consulta Leilão
metodologia LFCOM Consultoria
Consulta Cautelar
Due Diligence Imobiliária, 128 Verificações
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 Emitida 15/06/2026
Imóvel
Apto 405Ed. Jardim das Palmeiras
Endereço
Rua das Araucárias, 870Portão, Curitiba/PR
Matrícula
58.2109º CRI de Curitiba
Área
61,30 m²+ 15,80 m² comum
Leilão
Leiloeira Horizonte, Banco Fictício S.A.1º 05/08/2026, 2º 15/08/2026
Lances
R$ 420k / R$ 294k1º, 2º (saldo dev.)
128
Verificações
✓
Conforme
110
!
Observação
17
×
Não Conforme
1
?
Pendente
0
Parecer Final
!
Viável com ressalvas
Operação viável com lance teto de R$ 345.000 e prazo de imissão de 10-14 meses dimensionado.
Detalhamento por Categoria, 6 frentes auditadas Painel de Verificações
Conforme Observação N. Conforme Pendente
18
Cat. 1, pág. 3Edital & Procedimento
15 Conf 3 Obs 0 NC 0 Pend
  • Prazo entre consolidação e leilão: 41 dias entre a consolidação e o 1º leilão, dentro do prazo mínimo exigido.
  • Publicação do edital em jornal de grande circulação: Edição de 10/07/2026, mais Diário Oficial do Estado na mesma data.
  • Intimação pessoal do devedor fiduciante: AR positivo em 28/06/2026, mais intimação editalícia em 10/07/2026.
  • + 15 itens auditados nesta categoria, ficha técnica em anexo
22
Cat. 2, pág. 4Matrícula & Cadeia Dominial
22 Conf 0 Obs 0 NC 0 Pend
  • Matrícula 58.210 atualizada: Certidão emitida em 28/07/2026.
  • Cadeia dominial íntegra: 4 transações desde 2003, sem lacunas de titularidade.
  • Área privativa averbada confere com a área anunciada: 61,3 m² privativos mais 15,8 m² de área comum, iguais ao anunciado no edital.
  • + 19 itens auditados nesta categoria, ficha técnica em anexo
12
Cat. 3, pág. 5Fiscal & Condominial
10 Conf 2 Obs 0 NC 0 Pend
  • IPTU exercícios 2024 a 2026: Sem débito ativo nos 3 últimos exercícios fiscais.
  • Taxas municipais vinculadas ao imóvel: Sem pendências de coleta de lixo ou outras taxas municipais.
  • Dívida ativa e execução fiscal municipal: Nenhuma execução fiscal distribuída contra o imóvel ou o executado.
  • + 9 itens auditados nesta categoria, ficha técnica em anexo
43
Cat. 4, pág. 6Jurídico & Ônus
39 Conf 3 Obs 1 NC 0 Pend
  • Ações cíveis contra o executado: Sem demandas relevantes que afetem o imóvel.
  • Ações trabalhistas contra o executado: Sem registros encontrados.
  • Indisponibilidade de bens, CNIB: Nenhuma indisponibilidade registrada contra o executado.
  • + 40 itens auditados nesta categoria, ficha técnica em anexo
14
Cat. 5, pág. 7Ocupação & Imissão
9 Conf 5 Obs 0 NC 0 Pend
  • Identificação da ocupação: Imóvel ocupado pelo ex-proprietário fiduciante, sem indício de sublocação.
  • Vínculo jurídico do ocupante com o imóvel: Vínculo decorrente da consolidação da propriedade, sem contrato de locação vigente.
  • Via de desocupação aplicável: Ação de imissão na posse com pedido de liminar, rito extrajudicial.
  • + 11 itens auditados nesta categoria, ficha técnica em anexo
19
Cat. 6, pág. 8Mercado & Financeiro
15 Conf 4 Obs 0 NC 0 Pend
  • Comparáveis do bairro Portão, unidades de 55-70 m²: 21 anúncios ativos na faixa de R$ 6.300 a R$ 7.200 por m².
  • Mediana de preço por m² da região: Mediana de R$ 6.900/m², aplicada aos 61,3 m² privativos.
  • Transações recentes na mesma quadra: 2 transações nos últimos 6 meses, com preço médio 4% abaixo da mediana de anúncio.
  • + 16 itens auditados nesta categoria, ficha técnica em anexo
Lance Teto
R$ 345.000
2º leilão, 15/08, teto absoluto
Recomendação: Operação viável com lance teto de R$ 345.000 e prazo de imissão de 10-14 meses dimensionado.
All-In
R$ 428k
Custo total da operação
consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Página 1 de 11 | Capa Síntese LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
Consulta Leilão
metodologia LFCOM Consultoria
O essencialTese de Investimento & Cenários
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 2 / 11
Lance Recomendado
R$ 294-345k
Sweet spot, 2º leilão
All-In Estimado
R$ 428k
Lance + custos + reserva
Yield Airbnb
11,4% a.a.
No teto, supera CDI 11,2%
Janela de Decisão
12 dias
Hoje 05/08, leilão 15/08 10h30

Tese de InvestimentoViável com ressalvas

Apto 405 do Ed. Jardim das Palmeiras, Portão/Curitiba, em 2º leilão com piso R$ 294.000 vs avaliação R$ 420.000 e valor de mercado R$ 398.000. Lance R$ 294-345k entrega desconto de 18-30%, absorve 10-14m de imissão e ainda gera yield Airbnb 10-12% a.a. em regime perpétuo. Viável dentro do teto R$ 345k. Acima, retorno cai abaixo do CDI.

Pontos de Atenção5

- 1. Pagamento à vista em 24h. Sem SBPE, FGTS ou carta. Liquidez de R$ 350k é pré-requisito.

- 2. Direito de preferência da fiduciante ativo até a data do leilão.

- 3. Imissão em 10-14m por ação possessória. Reserva de R$ 16-20k.

- 4. IPTU e condomínio apurados e sem débito ativo nesta auditoria.

- 5. Foro da Comarca de Curitiba em eventuais disputas com a leiloeira.

2.1Cenários financeiros comparados
Lance teto R$ 345.000, Custo total da operação
Métrica Flip 18-24mAirbnb perpétuoLocação tradicional
All-in inicial R$ 428.000R$ 428.000R$ 428.000
Receita anual bruta R$ 445k venda (+4%)R$ 48.800R$ 33.600
IR aplicado R$ 630R$ 9.760R$ 6.720
Yield líquido R$ 16.370 (3,8% ROI)R$ 39.040 (9,1%)R$ 26.880 (6,3%)
+ Valorização incluída+ R$ 25k/ano+ R$ 25k/ano
Retorno total ~4%11,4% a.a.9,8% a.a.
Recomendação LFCOM condicional recomendado condicional
Tese resumida

O que sustenta o veredito

Apto 405 do Ed. Jardim das Palmeiras, Portão/Curitiba, em 2º leilão com piso R$ 294.000 vs avaliação R$ 420.000 e valor de mercado R$ 398.000. Lance R$ 294-345k entrega desconto de 18-30%, absorve 10-14m de imissão e ainda gera yield Airbnb 10-12% a.a. em regime perpétuo. Viável dentro do teto R$ 345k. Acima, retorno cai abaixo do CDI.

Decisão LFCOM: Sumário

Viável com ressalvas

SIM, participar do 2º leilão. Confirmar liquidez de R$ 350k até 10/08, habilitação na leiloeira até 14/08 10h, não participar do 1º leilão (05/08), lance abre em R$ 294.000, sobe em incrementos de R$ 3k, RECUO ABSOLUTO em R$ 345.000.

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Consulta Leilão
metodologia LFCOM Consultoria
Detalhamento por CategoriaCat. 1: Edital & Procedimento
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 3 / 11
18
Categoria 1 de 6

Edital & Procedimento

Edital em conformidade com a Lei 9.514/97, 3 observações precificáveis
Conf
15
Obs
3
N.Conf
0
Pend
0
Edital Publicado
10/07
Jornal + DO, 36d antes
Intimação Fiduciante
AR confirmado
28/06, pessoal
Pagamento
24h
À vista, sem financiamento
Multa Desistência
20%
Cláusula 8.2, severa
1.1Análise Técnica, Síntese Cat. 1
18 itens auditados, 3 observação(ões), 0 pendente(s)
#Item AuditadoReferênciaStatusObservação Técnica
1.01 Prazo entre consolidação e leilão Lei 9.514/97 art. 27 §1º Observação 41 dias entre a consolidação e o 1º leilão, dentro do prazo mínimo exigido.
1.02 Publicação do edital em jornal de grande circulação Lei 9.514/97 art. 27 §2-A Conforme Edição de 10/07/2026, mais Diário Oficial do Estado na mesma data.
1.03 Intimação pessoal do devedor fiduciante Lei 9.514/97 art. 26 §3º Conforme AR positivo em 28/06/2026, mais intimação editalícia em 10/07/2026.
1.04 Valor mínimo do 1º leilão igual ou maior que a avaliação Lei 9.514/97 art. 27 §1º Conforme R$ 420.000 corresponde à avaliação atualizada do credor fiduciário.
1.05 Regra de prorrogação entre 1º e 2º leilão Lei 9.514/97 art. 27 Conforme 2º leilão marcado para 15/08, dentro do prazo regulamentar de até 15 dias do 1º.
1.06 Modalidade de pagamento do lance vencedor Edital, cláusula 6 Observação Pagamento integral em até 24h da arrematação, sem previsão de parcelamento ou financiamento bancário.
1.12 Multa por desistência do arrematante Cláusula 8.2 Observação 20% do valor do lance mais custas. Em R$ 345k equivale a R$ 69.000, sem possibilidade de desistência após a arrematação.
Análise Técnica, Síntese Cat. 1

Edital & Procedimento

O rito da Lei 9.514/97 foi integralmente respeitado. As 3 observações (prazo entre leilões, modalidade de pagamento, multa por desistência) são riscos precificáveis que não inviabilizam a operação.

A multa de desistência é o item mais relevante: após dar o lance, não há volta. Toda a diligência precisa estar fechada antes.

Parecer Cat. 1

Edital aprovado

- habilitar-se até 14/08 10h
- liquidez de R$ 350k pronta
- confirmar lance só após ler a Cat. 3 (fiscal)

consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Cat. 1 Edital & Procedimento | Pág 3/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
Consulta Leilão
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Detalhamento por CategoriaCat. 2: Matrícula & Cadeia Dominial
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 4 / 11
22
Categoria 2 de 6

Matrícula & Cadeia Dominial

Cadeia íntegra, 22 de 22 verificações conformes, sem ônus além da alienação fiduciária
Conf
22
Obs
0
N.Conf
0
Pend
0
Atos Registrados
9
Desde a abertura da matrícula
Ônus Ativos
1
Só a alienação fiduciária em execução
Área Averbada
61,3 m²
Igual à área anunciada
Divergências
0
Proprietário registral confere com o executado
2.1Análise Técnica, Síntese Cat. 2
22 itens auditados, 0 observação(ões), 0 pendente(s)
#Item AuditadoReferênciaStatusObservação Técnica
2.01 Matrícula 58.210 atualizada 9º CRI de Curitiba Conforme Certidão emitida em 28/07/2026.
2.02 Cadeia dominial íntegra Histórico vintenário Conforme 4 transações desde 2003, sem lacunas de titularidade.
2.03 Área privativa averbada confere com a área anunciada Matrícula, averbação 6 Conforme 61,3 m² privativos mais 15,8 m² de área comum, iguais ao anunciado no edital.
2.04 Proprietário registral confere com o executado Matrícula, R-5 Conforme Titularidade sem divergência de nome, endereço ou lote.
2.05 Indisponibilidades averbadas Matrícula, consulta de ônus Conforme Nenhuma indisponibilidade judicial averbada na matrícula.
2.08 R-7 Alienação fiduciária Banco Fictício S.A., 12/05/2022 Conforme Alienação fiduciária regular, Lei 9.514/97, origem da execução.
Análise Técnica, Síntese Cat. 2

Matrícula & Cadeia Dominial

A cadeia dominial é íntegra desde 2003, sem lacunas de titularidade. O único ônus ativo é a alienação fiduciária que originou a execução, regular à luz da Lei 9.514/97.

Parecer Cat. 2

Matrícula aprovada

- certidão vintenária verificada
- sem prenotação pendente
- nenhum ônus além da alienação fiduciária em execução

consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Cat. 2 Matrícula & Cadeia Dominial | Pág 4/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
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Detalhamento por CategoriaCat. 3: Fiscal & Condominial
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 5 / 11
12
Categoria 3 de 6

Fiscal & Condominial

IPTU, condomínio e convenção apurados, 2 observações sem impacto no lance
Conf
10
Obs
2
N.Conf
0
Pend
0
IPTU em Aberto
R$ 0
3 últimos exercícios sem débito
Condomínio em Aberto
R$ 2.400
2 meses, sub-roga no preço
ITBI Estimado
R$ 12.600
3% sobre o valor de arrematação
Dívida Ativa Municipal
Nenhuma
Sem execução fiscal distribuída
3.1Análise Técnica, Síntese Cat. 3
12 itens auditados, 2 observação(ões), 0 pendente(s)
#Item AuditadoReferênciaStatusObservação Técnica
3.01 IPTU exercícios 2024 a 2026 Prefeitura de Curitiba Conforme Sem débito ativo nos 3 últimos exercícios fiscais.
3.02 Taxas municipais vinculadas ao imóvel Guia de Informação e Apuração Conforme Sem pendências de coleta de lixo ou outras taxas municipais.
3.03 Dívida ativa e execução fiscal municipal Procuradoria Municipal Conforme Nenhuma execução fiscal distribuída contra o imóvel ou o executado.
3.05 Condomínio em aberto Administradora do condomínio Observação 2 meses em aberto, R$ 2.400, sub-roga no preço e cabe ao arrematante.
3.08 Convenção do edifício permite locação por temporada Convenção de condomínio, art. 14 Observação Convenção silente sobre locação por temporada, recomendável confirmar em assembleia antes de operar Airbnb.
Análise Técnica, Síntese Cat. 3

Fiscal & Condominial

IPTU dos últimos 3 exercícios sem débito ativo. Condomínio com 2 meses em aberto, valor que se sub-roga no preço e cabe ao arrematante (CTN art. 130, parágrafo único).

Parecer Cat. 3

Situação fiscal regular

- reservar R$ 2.400 pra acertar o condomínio em aberto
- confirmar na convenção se o uso de temporada é permitido

consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Cat. 3 Fiscal & Condominial | Pág 5/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
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Detalhamento por CategoriaCat. 4: Jurídico & Ônus
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 6 / 11
43
Categoria 4 de 6

Jurídico & Ônus

Sem ônus além da alienação fiduciária, 39 de 43 conformes, 1 risco precificável
Conf
39
Obs
3
N.Conf
1
Pend
0
Ônus Ativos
1
Só a alienação fiduciária em execução
Ônus que Sobrevivem
0
Todos se extinguem com a arrematação
Maior Valor em Risco
R$ 69k
Multa por desistência, já precificada
Riscos Restritivos
0
Nenhum indício de bem de família ou tombamento
4.1Análise Técnica, Síntese Cat. 4
43 itens auditados, 3 observação(ões), 0 pendente(s)
#Item AuditadoReferênciaStatusObservação Técnica
4.01 Ações cíveis contra o executado TJPR, CNJ Conforme Sem demandas relevantes que afetem o imóvel.
4.02 Ações trabalhistas contra o executado TST Conforme Sem registros encontrados.
4.03 Indisponibilidade de bens, CNIB Central Nacional de Indisponibilidade de Bens Conforme Nenhuma indisponibilidade registrada contra o executado.
4.04 Indícios de bem de família ou tombamento Diligência documental Conforme Nenhum indício de bem de família, tombamento ou cláusula restritiva.
4.12 Protestos e dívidas do executado Cartórios de protesto Observação Um protesto de baixo valor localizado, sem relação com o imóvel.
4.40 Direito de preferência do fiduciante Lei 9.514/97 §2-B Não Conforme Direito de preferência ativo até a data do leilão, risco real se o lance ficar abaixo de R$ 300k.
Análise Técnica, Síntese Cat. 4

Jurídico & Ônus

Sem ônus além da alienação fiduciária que originou a execução. O único ponto de atenção é o exercício do direito de preferência pelo fiduciante, ativo até a data do leilão.

Parecer Cat. 4

Frente jurídica controlada

- acompanhar o exercício do direito de preferência até o leilão
- reservar R$ 18k pra eventual ação anulatória

consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Cat. 4 Jurídico & Ônus | Pág 6/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
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Detalhamento por CategoriaCat. 5: Ocupação & Imissão
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 7 / 11
14
Categoria 5 de 6

Ocupação & Imissão

Ocupado pelo ex-proprietário, imissão estimada em 10-14 meses
Conf
9
Obs
5
N.Conf
0
Pend
0
Situação
Ocupado
Pelo ex-proprietário fiduciante
Perfil do Ocupante
Ex-proprietário
Sem indício de terceiro de má-fé
Via de Desocupação
Ação possessória
Lei 9.514/97, extrajudicial
Prazo Estimado
10-14 meses
Média da comarca pra este rito
5.1Análise Técnica, Síntese Cat. 5
14 itens auditados, 5 observação(ões), 0 pendente(s)
#Item AuditadoReferênciaStatusObservação Técnica
5.01 Identificação da ocupação Diligência presencial e imagem de rua Conforme Imóvel ocupado pelo ex-proprietário fiduciante, sem indício de sublocação.
5.02 Vínculo jurídico do ocupante com o imóvel Matrícula e edital Conforme Vínculo decorrente da consolidação da propriedade, sem contrato de locação vigente.
5.03 Via de desocupação aplicável Lei 9.514/97 art. 30 Conforme Ação de imissão na posse com pedido de liminar, rito extrajudicial.
5.04 Perfil de resistência do ocupante Diligência de campo Observação Ocupante conhece o procedimento, resistência estimada média, sem histórico de violência.
5.05 Riscos de resistência judicial Jurisprudência da comarca Observação Possibilidade de embargos protelatórios, sem efeito suspensivo na maioria dos precedentes locais.
Análise Técnica, Síntese Cat. 5

Ocupação & Imissão

Imóvel ocupado pelo ex-proprietário fiduciante. Perfil com conhecimento do rito de execução, resistência estimada média, sem indício de violência ou litigância abusiva.

Parecer Cat. 5

Imissão precificada

- reservar R$ 18k pra custas da ação possessória
- mandato a escritório parceiro antes da arrematação
- tentar desocupação negociada em até 10 dias após a imissão

consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Cat. 5 Ocupação & Imissão | Pág 7/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
Consulta Leilão
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Detalhamento por CategoriaCat. 6: Mercado & Financeiro
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 8 / 11
19
Categoria 6 de 6

Mercado & Financeiro

Comparáveis R$ 6.300-7.200/m², yield de 12,8% a.a. no piso
Conf
15
Obs
4
N.Conf
0
Pend
0
Mediana R$/m²
R$ 6.900
Bairro Portão, últimos 90 dias
Valor de Mercado
R$ 398k
Mediana aplicada à área privativa
Yield no Piso
12,8% a.a.
Lance mínimo do 2º leilão
Yield no Teto
10,1% a.a.
Lance teto recomendado
6.1Análise Técnica, Síntese Cat. 6
19 itens auditados, 4 observação(ões), 0 pendente(s)
#Item AuditadoReferênciaStatusObservação Técnica
6.01 Comparáveis do bairro Portão, unidades de 55-70 m² Portais de anúncio de imóveis Conforme 21 anúncios ativos na faixa de R$ 6.300 a R$ 7.200 por m².
6.02 Mediana de preço por m² da região Portais de anúncio de imóveis Conforme Mediana de R$ 6.900/m², aplicada aos 61,3 m² privativos.
6.03 Transações recentes na mesma quadra Registro de imóveis da região Observação 2 transações nos últimos 6 meses, com preço médio 4% abaixo da mediana de anúncio.
6.05 Yield de locação por temporada projetado Plataforma de referência de aluguel por temporada Conforme 12,8% a.a. no piso do leilão, 10,1% a.a. no teto recomendado.
6.06 Yield de locação tradicional projetado Portais de anúncio de aluguel Conforme 9,8% a.a. no teto recomendado, considerando imposto de renda sobre o aluguel.
Análise Técnica, Síntese Cat. 6

Mercado & Financeiro

Comparáveis do bairro Portão sustentam valor de mercado de R$ 398.000. No piso do leilão (R$ 294.000), o yield projetado supera o CDI líquido com margem confortável.

Parecer Cat. 6

Tese de yield validada

- usar CDI líquido como piso de retorno
- lance teto de R$ 345k garante margem sobre o CDI mesmo no cenário pessimista

consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Cat. 6 Mercado & Financeiro | Pág 8/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
Consulta Leilão
metodologia LFCOM Consultoria
Anexos & CronogramaPlano de Execução, Fontes e Disclaimers
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 9 / 11
9.1Cronograma operacional
Plano executivo da arrematação até geração de fluxo
DataMarcoAçãoResp.Observação
05/08/2026 D-10, hoje Confirmação da tese LFCOM e cliente Recebimento e validação desta due diligence, confirmação de liquidez de R$ 350k em conta.
07/08/2026 D-8 Conferência final da Cat. 3 (fiscal) LFCOM Reconfirmar IPTU, condomínio e convenção do edifício antes do lance.
15/08/2026 D-0, 2º leilão Execução LFCOM Lance abre em R$ 294.000, incrementos de R$ 3k, teto absoluto de R$ 345.000.
20/08/2026 D+5 Pagamento integral Cliente Transferência pra conta do credor fiduciário, comissão da leiloeira em conta separada.
9.2Fontes consultadas (auditáveis)
Toda a DD pode ser reauditada via fontes abaixo
Cat.FonteAcessoStatusObservação
1-2 Edital, matrícula e anexos da leiloeira leiloeirahorizonte-exemplo.com.br/lote Verificado Pasta pública do leilão.
2 Certidão vintenária, matrícula 58.210 9º CRI de Curitiba, 28/07/2026 Verificado Original em PDF armazenado.
3 Certidão de débitos municipais Prefeitura de Curitiba, GeoCuritiba Verificado Consulta de 02/08/2026.
4 Processos do executado TJPR, CNJ, TST, TRF4 Verificado Pesquisa por qualificação do executado em 29/07/2026.
Glossário Técnico

Termos-chave desta consulta

AF, Alienação Fiduciária: garantia real onde o credor detém propriedade resolúvel até a quitação. Lei 9.514/97.

Consolidação: ato registral pelo qual o credor formaliza titularidade após inadimplência não purgada.

Imissão na posse: ato que entrega a posse efetiva ao novo proprietário. Em Curitiba, prazo médio de 10-14 meses.

All-in: custo total (lance, comissão, ITBI, cartório, LFCOM e reserva de imissão).

Disclaimer Legal

Limitações & responsabilidade

Esta consulta cautelar é um parecer técnico-consultivo baseado nas fontes auditáveis listadas. Não substitui:

- assessoria jurídica advocatícia
- laudo de avaliação CRECI
- inspeção predial in loco

A decisão de arrematar é exclusiva do cliente. Premissas de mercado e prazo de imissão podem variar. LFCOM Consultoria não garante resultado financeiro.

Próximo passo, ponte estratégica

Vai além desta análise: Assessoria LFCOM

Mandato consultivo completo da nossa equipe: estudo de viabilidade, due diligence presencial, modelagem financeira, estratégia de imissão e acompanhamento pós-arrematação. Atendimento personalizado, do briefing à escritura.

Falar com a LFCOM →

Recomendado quando o tíquete do imóvel justifica diligência presencial ou quando há ressalvas que exigem decisão estratégica antes do lance.

consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Anexos | Pág 9/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
Consulta Leilão
metodologia LFCOM Consultoria
Anexo Técnico: Ficha de Auditoria128 Verificações Auditadas, Parte 1/2
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 10 / 11
Anexo Técnico: Categorias 1, 2 e 3

Ficha de Auditoria Detalhada

Listagem das verificações realizadas, separadas por categoria, com numeração sequencial, descrição do item auditado e status individual. metodologia LFCOM Consultoria, auditável item a item.

110Conforme
17Observação
1N.Conf
0Pendente
Cat. 1: Edital & Procedimento
15 3 0 0
  1. 1.01Prazo entre consolidação e leilãoObservação
  2. 1.02Publicação do edital em jornal de grande circulaçãoConforme
  3. 1.03Intimação pessoal do devedor fiducianteConforme
  4. 1.04Valor mínimo do 1º leilão igual ou maior que a avaliaçãoConforme
  5. 1.05Regra de prorrogação entre 1º e 2º leilãoConforme
  6. 1.06Modalidade de pagamento do lance vencedorObservação
  7. 1.12Multa por desistência do arrematanteObservação
  8. + 11 itens auditados nesta categoria
Cat. 3: Fiscal & Condominial
10 2 0 0
  1. 3.01IPTU exercícios 2024 a 2026Conforme
  2. 3.02Taxas municipais vinculadas ao imóvelConforme
  3. 3.03Dívida ativa e execução fiscal municipalConforme
  4. 3.05Condomínio em abertoObservação
  5. 3.08Convenção do edifício permite locação por temporadaObservação
  6. + 7 itens auditados nesta categoria
Cat. 2: Matrícula & Cadeia Dominial
22 0 0 0
  1. 2.01Matrícula 58.210 atualizadaConforme
  2. 2.02Cadeia dominial íntegraConforme
  3. 2.03Área privativa averbada confere com a área anunciadaConforme
  4. 2.04Proprietário registral confere com o executadoConforme
  5. 2.05Indisponibilidades averbadasConforme
  6. 2.08R-7 Alienação fiduciáriaConforme
  7. + 16 itens auditados nesta categoria
consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Ficha Técnica I | Pág 10/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98
Consulta Leilão
metodologia LFCOM Consultoria
Anexo Técnico: Ficha de Auditoria128 Verificações Auditadas, Parte 2/2
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 11 / 11
Anexo Técnico: Categorias 4, 5 e 6

Ficha de Auditoria, Parte 2

Continuação, Jurídico & Ônus, Ocupação & Imissão, Mercado & Financeiro. metodologia LFCOM Consultoria, auditável item a item.

110Conforme
17Observação
1N.Conf
0Pendente
Cat. 4: Jurídico & Ônus
39 3 1 0
  1. 4.01Ações cíveis contra o executadoConforme
  2. 4.02Ações trabalhistas contra o executadoConforme
  3. 4.03Indisponibilidade de bens, CNIBConforme
  4. 4.04Indícios de bem de família ou tombamentoConforme
  5. 4.12Protestos e dívidas do executadoObservação
  6. 4.40Direito de preferência do fiducianteNão Conforme
  7. + 37 itens auditados nesta categoria
Cat. 6: Mercado & Financeiro
15 4 0 0
  1. 6.01Comparáveis do bairro Portão, unidades de 55-70 m²Conforme
  2. 6.02Mediana de preço por m² da regiãoConforme
  3. 6.03Transações recentes na mesma quadraObservação
  4. 6.05Yield de locação por temporada projetadoConforme
  5. 6.06Yield de locação tradicional projetadoConforme
  6. + 14 itens auditados nesta categoria
Cat. 5: Ocupação & Imissão
9 5 0 0
  1. 5.01Identificação da ocupaçãoConforme
  2. 5.02Vínculo jurídico do ocupante com o imóvelConforme
  3. 5.03Via de desocupação aplicávelConforme
  4. 5.04Perfil de resistência do ocupanteObservação
  5. 5.05Riscos de resistência judicialObservação
  6. + 9 itens auditados nesta categoria
consultaleilao.com Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001 | Ficha Técnica II | Pág 11/11 LFCOM | CNPJ 54.948.925/0001-98